اصول و ضوابط ساختمان سازی
محل استقرار ساختمان در زمين
محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين باشد ، در موارد استثنائي مانند وجود درختان قطور و يا شرقي غربي بودن زمين و نظاير موضوع با توجه به وضعيت استقرار ساختمان هاي مجاور در شوراي معماري مطرح و تصميم لازم اتخاذ مي گردد .
نحوه احداث بنا در شرق ، غرب و يا جنوب ملک
چنانچه تراکم مجاز در ساختماني به عللي به مقدار صد در صد پر نشود يا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالي زمين بنا نمايد ، مي تواند مابقي تراکم را در ضلع جنوبي ، شرقي يا غربي و بصورت يک يا چند واحد مستقل يک طبقه احداث نمايد ، مشروط به اينکه :
1- فضاي حياط باقيمانده کمتر از 40 درصد کل زمين نباشد .
2- ارتفاع واحد مذکور از پاي کار تا لبه دست انداز بام به هيچ وجه از 3/5 متر تجاوز ننمايد ( ارتفاع از کف تا زير سقف بيشتر از 2/70 نباشد )
3- چنانچه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گيرد باعث جلوگيري از ورود ماشين به حياط يا پارکينگ مربوطه نگردد .
4- از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاري به استثناء مواردي نظير دفتر مهندسي و مطب و … که قانون شهرداري صريحا ذکر نموده است ممنوع مي باشد .
پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين املاک کمتر از 120متر مربع
پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين ، در زمين هاي کمتر از 120 متر مربع مساحت ، به شرطي که حالت تفکيکي نداشته باشد بلامانع است .
نحوه اقدام در خصوص باقيمانده املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري
چون از باقيمانده بعضي از املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري که به اداره کل املاک ابلاغ گرديده ، به علت کمي متراژ در صورت رعايت ضابطه 60% زيربنا به منظور ايجاد واحد مسکوني ، مناسب نمي باشد ، لذا براي اينگونه املاک و همچنين باقيمانده املاکي که مقدار جزء گذر را مجانا و بلا عوض بشهرداری واگذار می نمایند ، در صورتیکه از 70 متر مربع بیشتر نباشد ، با توجه به موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لا ضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60% تا 100% پروانه ساختمانی صادر می گردد .
شرط افزایش سطح اشغال در املاک با مساحت کمتر از 120 متر مربع
سطح زیربنای 60% در طبقه همکف ، برای کلیه پلاک های واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آن ها حداکثر 120 متر مربع می باشد و در محدوده 5 ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند ، در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ، حداکثرتا 80% مساحت زمین افزایش داده شده است . ضمنا اراضی دارای مشخصات بالا که قبلا در آن ها تا حد 60% احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود .
موارد لزوم عدم رعایت بر اصلاحی
در مواردیکه مالکین عمارات به منظور تعویض سقف یا تعمیرات ضروری مشابه و یا اضافه اشکوب در حد فقط یک طبقه جهت ساختمان که مشرف بر کوچه ها یا خیابان هایی است که حداکثر عرض اصلاحی از دوازده متر تجاوز ننماید و دارای بر اصلاحی می باشد ، در خواست پروانه ساختمانی نمایند ، در صورتیکه این عملیات ساختمانی منجر به نوسازی کلی نشود ، بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است . مفاد فوق منحصرا مربوط به ابعادی که ساختمان مربوطه در بر تمام یا قسمتی از آن قرار دارد بوده و در مورد سایر ابعاد زمین در صورت داشتن بر اصلاحی باید عقب نشینی لازم رعایت گردد . مگر این که دیوار موجود اساسی باشد .
نحوه احداث بنا دراملاک دارای اصلاحی
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخورد دارند با رعایت 60% طول و مساحت سند قبل از اصلاحی درباقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از 60% طول تحت زاویه 45درجه ، با رعایت 60% مساحت سند ( قبل از اصلاحی ) به شرط واگذاری رایگان مقدار جزء گذر بشهرداری بلامانع است .
نحوه پیش آمدگی ارتفاع معابر
حداکثر پیش آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته اند ، به میزان 150 سانتی متر عمود بر پخ می باشد .
احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ 45 درجه ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی 60% طول زمین به علاوه 2 متر و بدون رعایت زاویه 45 درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی باشد .
نحوه احداث بنا در حد 60% به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخورد دارند ، با رعایت 60% طول و مساحت سند ، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش آمدگی بیش از 60 % طول تحت زاویه 45درجه با رعایت 60% مساحت ( قبل از اصلاحی ) مجاز می باشد . بدیهی است مالکین املاکی که بازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده اند ، می بایست پس از اصلاح سند ،با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند .
رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاوز گذر واقع می شوند الزامی نیست .
بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحا باید بدون پخ و یا ارائه راه حل های ابتکاری انجام گیرد .
نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع
به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوبتر از تراکم های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال ، استفاده از تراکم مجاز طرح های تفصیلی در ارتفاع ، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان های 12 متر و بیشتر بلامانع است . ضمنا احداث زیر زمین با حداکثر سطح مجاز ( ملاک عمل فعلی ) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود .
اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می گیرند ، چنانچه مساحت باقیمانده آن ها کمتر از 60% مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است .
ارتفاع مجاز در تراکم 120 درصد
در اراضی با تراکم 120% احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دو طبقه روی پیلوت و زیر زمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می باشد .
ضوابط بالکن ها
1- احداث پیش آمدگی در خیابان های 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتی متر و برای خیابان 20 متر به بالا به عرض 120سانتی متر مجاز می باشد .
2- ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو ، نباید از 3/5 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد .
3- پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات ، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45درجه ، حداکثر به میزان 2 متر بلا مانع است ( رعایت 60% مساحت الزامی است ).
4- پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت ، به میزان حداکثر 1/5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 3/5 متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است .
5- طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :
الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان ، به عنوان باران گیر ، جزء زیربنا محسوب نمی گردد .
ب- بالکن ها و تراس های مسقف ، تا عمق 3 متر ، چنانچه سه طرف آن باز باشد ، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می گردد ، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می گردد .
ج- در صورتیکه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد ، دو سوم مساحت آن جزء زیر بنا محاسبه می گردد .
نصاب ارتفاع و طبقات جهت نصب آسانسور
مالکین ساختمان های بیشتر از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آن ها بیشتر از 15 متر باشد ، ملزم به احداث آسانسور می باشند ، دراین زمینه کف ورودی ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه همکف می تواند با حفظ مشخصات طبقه زیرزمین ، حداکثر 1/20 متر بالاتر از کف ورودی منظور گردد .
تقاضای افزایش تراکم و مواقعی که تعبیه آسانسور میسر نمی باشد .
در مواردیکه مالکین پلاک های ساخته شده و یا در حال احداث که تقاضای افزایش تراکم ، به منظور احداث یک طبقه می نمایند و امکان تعبیه آسانسور در بنای احداثی با تشخیص معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه میسر نمی باشد ، در صورت توافق کمیسیون های منتخب با افزایش تراکم مورد درخواست ، صدور پروانه ساختمانی تا چهار طبقه روی پیلوت و یا پنج طبقه روی زیرزمین ، بدون تعبیه آسانسور بلامانع خواهد بود .
لزوم پیش بینی پله فرار
در کلیه ساختمان های شش طبقه و بیشتر علاوه بر پله های ورودی ، پیش بینی پله فرار که مستقیما به فضای باز ساختمان ارتباط داشته باشد الزامی است.
با سلام وعرض خسته نباشید خدمت آقای مهندس شیخا
خواهشمندم منبع اصول و ضوابط ساختمان سازی را ذکر نمائید یا ایمیل نمائید.
باکمال تشکر
کتاب
ضوابط ساختمان سازی و خلاصه ای بر تعریف فضاهای داخل ساختمان، برخی جزئیات مهم ساختمانی
مشخصات کتاب
* تعداد صفحه: 264
* نشر: دانش پرور (01 مرداد، 1386)
* شابک: 978-964-2543-28-1
با سلام خدمت شما
از خانه سازی اصلا سر رشته ندارم
میخواستم شما راهنمایی کنید که احداث زیر زمین چه تفاوتی در نقشه ساختمان و پی ریزی ان دارد چون مهندسی که مسئول ساختن منزل ما شده با ساختن زیر زمین مخالفت می کند. دلیل چیست
منتظر پاسخ شما هستم
با تشکر
منتظر پاسخ شما باشم؟
دوست عزیز در ساخت ساختمان هیچ محدودیتی وجود ندارد.ولی ساختمانی که ساخته می شود باید در مرحله اول مقرون به صرفه باشد.در مرحله دوم شرایط محیطی سازگار می طلبد. ولی با این وجودکارفرما شما هستید و مهندس اجرایی و یا طراح شما موظف اند طرح مورد دلخواه شمارا قبل ازطراحی و یا اجرا برای شما توضیح دهند تا تصمیم گیرنده خود شما باشید.
با سلام
ممنون از پاسخ شما
موفق باشید
ميخواستم بدونم که ساخت زير زمين هم مشمول خريد تراکم ميشود ؟
ممنون
سلام ی خواستم بدونم چرا ساختمان باید در قسمت شمالی زمین ساخته بشه یعنی چه دلایلی داشته گذاشتن این قانون ؟
پاسخ
جناب آقای اشکان بهینه سازی استفاده از نور خورشید درساختمان علت این قانون است.
با سلام
اصول نقشه برداری ابنیه ومراحل انجام این کار را توضیح دهید
میخواستم بدونم که ساخت زیر زمین هم مشمول خرید تراکم میشود ؟
ممنون
باسلام و تبریک میلاد نور
چیزی مخصوص طرح تفصیلی (شهرداری ) که برای معابر و خیابانهاست ضوابط ویا حتی تجربیات دارید میشه برام بفرستید یا نشونی یا کتاب یا هرچیزی که بتونه کمکم کنه مـــــمــــــــــنون
سلام میخواستم بپرسم که نور و گرما و سرما و خلاصه کیفیت یک ساختمان اگه شرقی غربی باشه چطوریه جوابو برام ایمیل کنید لطفا
باعرض سلام خدمت جناب مهندس شیخا لطفا بفرمایید پروانه ساختمان بر چه اساس صادر میشود .بر اساس عرض گذر یا مساحت زمین .و در ضمن برای زمینهای زیر صد متر چند طبقه مسکونی وچند طبقه پارکینگ تعلق میگیرد سپاسگذارم
سلام جناب مهندس
میخوام یه ساختمون بدم بسازن.البته شریک دارم
میخوام از مراحل ساخت این پروژه و زمانبندی پروژه در جدول گانت اطلاع داشته باشم.ممکنه جنابعالی کمک بفرمایید و کتاب یا مقاله ای رو معرفی کنید؟
Slm aghaie mohandes man to tabriz ye molke 250 metri daram ke mikhastam mosharekat konam vali alan fgoftan bishtar az 2 tabaghe nemidan chon ye khiabon balatar hefazate manalan chikar mitonam bokonam?
با عرض سلام خدمت شما
پدر بنده مالک یک منزل ویلایی به مساحت 365 متر می باشد بنا به دلایل نا معلوم فقط 315 متر از این منزل در سند ذکر شده آیا در صورت ساخت آپارتمان این مقدار زمین مصادره یا مورد جریمه قرار میگیرد . لطفا اگر برای شما امکان دارد توضیحات کامل را در این خصوص احراز فرمایید
با تشکر
باسلام
عقب روی در طبقه آخر آپارتمان در ضلع شرقی به جهت سایه اندازی به ملک مجاور چگونه محاسبه میشود؟
با تشکر
سلام
ارتفاع ساختمان چند متر باشد به ملک همسایه سایه اندازی ندارد
با عرض سلام و خسته نباشید
ایا شماره بند قانونی متن زیر رو میدونید اگر میدانید در کجا امده و در کدام بند
برای کلیه پلاک های واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آن ها حداکثر 120 متر مربع می باشد و در محدوده 5 ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند ، در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ، حداکثرتا 80% مساحت زمین افزایش داده شده است . ضمنا اراضی دارای مشخصات بالا که قبلا در آن ها تا حد 60% احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود .